Comprar um imóvel para morar ou investir sem fazer a conta do IPTU + condomínio é o erro que mais corrói a rentabilidade no Brasil. E a parte jurídica é ainda mais perigosa: o IPTU gruda no imóvel, não na pessoa.

Vamos responder de uma vez todas as dúvidas que mais chegam em cartório e em ações de cobrança.

1. O impacto do IPTU e condomínio no retorno do imóvel

No cálculo de ROI, o investidor iniciante faz: Aluguel / Valor do imóvel. O profissional faz:

Retorno Líquido = (Aluguel – IPTU – Condomínio – Manutenção – Vacância – IR) / Valor Total Investido

Na prática, em Porto Alegre e São Paulo:

• Condomínio: Pode representar de 30% a 60% do valor do aluguel. Um ap de R$ 500 mil que aluga por R$ 2.500 com condomínio de R$ 900, já perdeu 36% da receita.
• IPTU: Varia de 0,3% a 1,5% do valor venal por ano. Em bairros nobres, pode ser R$ 400 a R$ 1.500 por mês diluído.

Um imóvel que rende 0,5% bruto pode render só 0,25% líquido depois dessas taxas. Para investimento, imóvel com condomínio muito alto só compensa se tiver alta valorização. Para moradia, é custo fixo que não volta.

2. Quem mora em condomínio tem que pagar IPTU? Sim.

São duas coisas diferentes e obrigatórias:

• IPTU: Imposto para a Prefeitura. É obrigatório para todo imóvel urbano, seja casa, terreno ou apartamento.
• Condomínio: Taxa para o prédio. Paga limpeza, portaria, elevador, manutenção.

Mora em condomínio = paga os dois. Não tem isenção de um por causa do outro.

3. O que o STJ disse sobre obrigação propter rem do IPTU?

O STJ tem entendimento pacífico: IPTU é obrigação propter rem, ou seja, obrigação que acompanha a coisa.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacífico no sentido de que os tributos ditos reais, tais como o IPTU e o ITR, serem geradores de obrigação propter rem, que, portanto, transmitem-se a todos que venham a assumir a posição jurídica

Tradução prática: IPTU é uma dívida do imóvel ou do proprietário? É uma dívida propter rem, ou seja, da própria coisa, o que significa dizer que ela acompanha o imóvel e não o devedor. Por esta razão aquele que adquirir um imóvel com dívidas de IPTU pendentes assume o encargo deixado pelo antigo proprietário.

Se você comprou um imóvel com IPTU atrasado, mesmo que o débito seja de 2018, a Prefeitura pode cobrar de VOCÊ.

A exceção é o leilão judicial. Ver tema 444 abaixo.

4. O que diz a Súmula 430 do STJ? Cuidado com a confusão

Muita gente acha que a Súmula 430 fala de IPTU. Não fala.

O texto oficial é:

“O inadimplemento da obrigação tributária pela sociedade não gera, por si só, a responsabilidade solidária do sócio-gerente”

Ela é sobre Direito Empresarial e Execução Fiscal de empresa. Serve para proteger o sócio de uma empresa que não pagou imposto. Para IPTU, vale a regra da obrigação propter rem explicada acima.

A súmula que realmente interessa para IPTU é a Súmula 399 do STJ: “Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU”.

5. O que diz o Tema 444 do STJ? A proteção do arrematante

Essa é a decisão mais importante para quem compra imóvel em leilão.

O STJ fixou a tese repetitiva no Tema 444:

“diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional [CTN], é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação”

Em resumo:

• Venda comum: Quem compra assume o IPTU atrasado (propter rem).
• Leilão judicial: Quem arremata NÃO paga o IPTU antigo, mesmo que o edital diga que paga. A dívida é sub-rogada no preço da arrematação, ou seja, a Prefeitura recebe do valor pago no leilão. O entendimento foi de que os arrematantes não podem ser responsabilizados por eventuais dívidas de IPTU.

Essa decisão trouxe segurança jurídica e incentiva a participação em leilões.

6. Quantos anos de IPTU atrasado o imóvel vai a leilão?

Não existe um número fixo na lei, mas o fluxo é este:

1. Após o atraso, a Prefeitura inscreve em Dívida Ativa.
2. Entra com Execução Fiscal.
3. Se não houver pagamento ou acordo, pode pedir a penhora e o leilão do próprio imóvel.

Na prática, as Prefeituras costumam ajuizar após 1 a 2 anos e o leilão ocorre entre 3 a 5 anos de dívida, porque:

Há um prazo limite de cinco anos – contados a partir do primeiro dia de atraso – passado o período, o inadimplente e proprietário do imóvel será notificado em relação ao débito

Esse prazo de 5 anos é também o prazo de prescrição para a Prefeitura cobrar. O prazo para um imóvel ir a leilão por falta de pagamento do IPTU é de até cinco anos. Ou seja, se a Prefeitura ficar 5 anos sem cobrar judicialmente, a dívida prescreve. Por isso ela acelera a execução antes disso.

7. Quem paga o IPTU vira dono do imóvel? Mito.

Pagar IPTU não dá propriedade. Propriedade se prova com matrícula no Registro de Imóveis.

O que pagar IPTU pode fazer é servir como um dos indícios de posse para um pedido de Usucapião, mas sozinho não basta. Você precisa provar posse mansa, pacífica e ininterrupta por anos, com ânimo de dono. O dono que paga IPTU e tem a matrícula continua sendo dono.

8. Quando a Prefeitura NÃO pode cobrar IPTU? E para onde vai o dinheiro?

Quando não pode cobrar:

• Imóvel fora da zona urbana (aí é ITR, para a União)
• Imóveis com imunidade constitucional: templos religiosos, partidos políticos, sindicatos, autarquias.
• Isenções previstas em lei municipal: em Porto Alegre, por exemplo, aposentados com um único imóvel e baixa renda, imóveis de baixo valor venal.
• Dívida prescrita (mais de 5 anos sem cobrança judicial).

Qual o destino do dinheiro do IPTU?
É a principal receita própria do município. Por lei, não tem destinação carimbada como IPVA. Vai para o caixa único e a Prefeitura usa para saúde, educação, asfalto, coleta de lixo, iluminação. Por isso a arrecadação é tão importante.

Quanto a Prefeitura arrecada?
Porto Alegre arrecadou mais de R$ 700 milhões só de IPTU em 2024. Em São Paulo, passa de R$ 12 bilhões por ano. É cerca de 30% de toda a receita tributária própria de uma capital.

Checklist final antes de comprar

1. Peça a certidão negativa de débitos de IPTU e de condomínio.
2. Olhe a matrícula: tem penhora por IPTU?
3. Calcule o cap rate líquido, não o bruto.
4. Se for leilão, confira se o edital respeita o Tema 444 do STJ.
5. Se for venda comum, desconte a dívida de IPTU do preço.

Avaliar um terreno não é só olhar o preço do m² no anúncio. Um terreno barato pode esconder um custo de R$ 100 mil em contenção, e um terreno caro pode ser uma pechincha se tiver zoneamento que permite prédio. Seja para comprar, vender ou avaliar um terreno com casa, o processo é o mesmo: técnico + jurídico + mercado.

Aqui está o passo a passo que corretores e avaliadores usam.

1. Como Avaliar um Terreno Puro (o básico que vale para tudo)

a) Localização e Vocação
Não existe terreno bom ou ruim, existe terreno certo para o objetivo. Pergunte: esse terreno serve para o que eu quero? Casa térrea, sobrado com 2 pisos, prédio, galpão? Em Porto Alegre, bairros como Três Figueiras, Bela Vista e Menino Deus têm m² mais alto por infraestrutura pronta. Na Zona Sul (Ipanema, Guarujá, Ponta Grossa) e Zona Leste (Lomba do Pinheiro), o que valoriza é tamanho e vista.

b) Documentação – Onde a maioria perde dinheiro
Antes de qualquer visita técnica, peça:

1. Matrícula atualizada (30 dias) no Registro de Imóveis: Veja quem é o dono de verdade, se tem hipoteca, penhora, usufruto ou inventário.
2. IPTU e certidão de débitos municipais: Em Porto Alegre, consulte na Prefeitura se tem débito de IPTU ou Taxa de Lixo.
3. Medidas e confrontantes: O que está na matrícula bate com o que está no local? Terreno sem cercamento é fonte de dor de cabeça.
4. Zoneamento do PDDUA: É a regra de ouro em POA. No site da Prefeitura (Mapa de Zoneamento), veja o que pode construir: índice de aproveitamento (IA), altura máxima, recuos, se é área de preservação, de inundação ou APP. Um terreno na Zona de Proteção do Guaíba tem regras totalmente diferentes de um na 4ª Distrito.

c) Características Físicas – O custo invisível

• Topografia: Plano é mais barato para construir. Aclive (subida) e declive (descida) exigem muro de contenção, terraplanagem e podem custar 15% a 30% a mais na obra.
• Solo: Aterro, banhado ou solo muito fofo? Em bairros como Sarandi, Humaitá, Lomba e partes da Zona Sul de Porto Alegre, é comum precisar de fundação profunda (estaca). Um laudo de sondagem SPT (R$ 1.200 a R$ 2.500) vale cada centavo.
• Formato e frente: Terreno com frente menor que 10m dificulta manobra e garagem. Esquina vale 10% a 20% a mais.
• Orientação solar: No RS, frente Norte/Leste é mais valorizada para casa.
• Infraestrutura: Tem rede de água do DMAE, esgoto cloacal, luz trifásica, asfalto e drenagem pluvial na rua? Se não tiver, você vai pagar para levar.

2. Como Avaliar um Terreno Antes de Comprar

Faça este checklist na visita:

1. Vá em dias diferentes: Vá de dia, de noite e com chuva. Veja alagamento, barulho, vizinhança e segurança.
2. Converse com os vizinhos: Pergunte se alaga, se já teve desmoronamento, invasão, como é a rua.
3. Teste de viabilidade: Leve a matrícula para um arquiteto e peça um Estudo de Massa rápido. Ele vai te dizer o que de fato cabe ali.
4. Custo total: Preço do terreno + ITBI (3% em POA) + escritura + registro + terraplanagem + muros + fundação. O “barato” muitas vezes sai caro.
5. Histórico da área: Consulte o mapa de áreas de risco da Defesa Civil de Porto Alegre. Evite áreas com histórico de deslizamento no Morro da Polícia, Morro da Cruz e partes da Lomba.

Dica de Porto Alegre: Peça a Declaração Municipal Informativa das Condições Urbanísticas (DM) na Prefeitura. É o documento oficial que diz o que você pode construir naquele lote.

3. Como Avaliar um Terreno com Casa

Não some “valor do terreno + valor que gastou na casa”. O mercado não paga o que você gastou, paga o que vale.

Separe em duas partes:

• Valor do terreno: Avalie como terreno vazio, pela comparação de mercado (ver item 1).
• Valor da construção: Calcule pela depreciação. Uma casa de 10 anos, padrão médio, vale de 60% a 75% do custo para construir nova hoje (CUB/RS). Considere estado de conservação, elétrica, hidráulica, telhado e infiltrações. Casa muito antiga ou muito específica (com muitos puxadinhos) pode valer menos que o terreno – aí é o chamado “valor de demolição”.

Se a casa está irregular (sem habite-se), desconte do valor o custo para regularizar.

4. Como Avaliar um Terreno para Vender (e definir o preço certo)

Para vender rápido e bem:

1. Método Comparativo: Pegue 5 a 8 terrenos REALMENTE vendidos (não anunciados) nos últimos 6 meses num raio de 500m, com tamanho e topografia parecidos. A média do m² deles é sua base. Site de ITBI da prefeitura ajuda a ver valores reais.
2. Ajustes: Seu terreno é melhor? Soma. Pior? Subtrai. Exemplo: +10% se for plano e o comparável for em declive, -15% se for em rua sem asfalto.
3. Documentação em dia vende mais caro: Terreno com escritura pronta, sem débitos e com demarcação topográfica vende até 15% mais rápido. Invista R$ 800 em um levantamento topográfico.
4. Não se apegue ao valor sentimental: O mercado de Porto Alegre hoje está muito técnico. O comprador vai comparar com 20 opções no VivaReal/ZAP.

Fórmula rápida usada por avaliadores:
Valor = (Área x Valor do m² da região x Fator Topografia x Fator Esquina x Fator Infraestrutura)

Exemplo prático POA: Terreno 300m² na Zona Sul, m² região R$ 1.200, plano (1,0), meio de quadra (1,0), com asfalto e esgoto (1,0) = R$ 360.000. Se for em declive acentuado (0,85) = R$ 306.000.

5. Como Avaliar um Imóvel como um Todo Antes de Comprar

Se você está na dúvida entre terreno, casa ou apartamento:

• Faça a conta da viabilidade: Comprar terreno (R$ 300 mil) + construir 150m² (CUB R$ 2.800/m² = R$ 420 mil) = R$ 720 mil. Quanto custa uma casa pronta igual na mesma rua? Se for R$ 800 mil, vale construir. Se for R$ 650 mil, vale comprar pronta.
• Avalie a liquidez futura: Terreno bem localizado, mesmo pequeno, tem mais liquidez que casa muito grande em rua sem saída.

Resumo final: os 3 laudos que evitam prejuízo

Se for comprar em Porto Alegre, não feche sem:

1. Matrícula atualizada
2. DM / Consulta ao PDDUA
3. Sondagem de solo + topografia

Gastar R$ 3 mil nesses documentos pode te economizar R$ 100 mil em obra ou em um processo judicial de 5 anos.

Informações do Produto

Berço Portátil e Desmontável Cosco Kids Nanny 10kg Preto

Link do produto: https://www.magazinevoce.com.br/magazinelucioborges/berco-portatil-e-desmontavel-cosco-kids-nanny-10kg-preto/p/238538300/bb/nnhr/?seller_id=magazineluiza

Olga Konstantinovna Kurylenko é uma atriz e modelo ucraniana-francesa que conquistou Hollywood vinda de Berdiansk, na Ucrânia.

Nascida em 14 de novembro de 1979, em Berdiansk, então RSS da Ucrânia, União Soviética, ela tem 46 anos em 2026. Com 1,76m de altura, começou como modelo em Paris aos 16 anos e só migrou para o cinema em 2005.

Na vida pessoal, Olga é bastante reservada. Ela morou em Londres a partir de 2009 e tem um filho que nasceu em outubro de 2015, fruto do relacionamento com o ator e escritor inglês Max Benitz. Como ela mesma já disse, tem um filho de seu breve relacionamento com o ator inglês. O menino se chama Alexander Max Horowitz.

Os principais filmes

A carreira de Olga é marcada por grandes franquias:

1. Hitman (2007) – Nika Boronina: Seu primeiro papel de destaque em Hollywood.

2. 007 – Quantum of Solace (2008) – Camille Montes: Foi a Bond Girl que deu projeção internacional a ela, ao lado de Daniel Craig.

3. Max Payne (2008) e 7 Psicopatas (2012): Trabalhos que consolidaram sua presença no cinema de ação.

4. Oblivion (2013) – Julia Rusakova Harper: O épico de ficção científica de Joseph Kosinski, onde contracena com Tom Cruise como sua esposa perdida no espaço. Foi um dos seus papéis mais lembrados.

5. A saga Marvel – A Treinadora / Taskmaster:
Muita gente não reconheceu de primeira. Esta é a pergunta que fez os fãs especularem, mas agora temos a resposta definitiva: Taskmaster é interpretada por Olga Kurylenko em Black Widow.

No filme Viúva Negra (2021), ela é Antonia Dreykov, filha do General Dreykov. O filme introduziu uma encarnação com gênero trocado chamada Antonia Dreykov, interpretada por Olga Kurylenko, ao Universo Cinematográfico Marvel. A personagem volta em Thunderbolts (2025)* como Antonia Dreykov / Taskmaster. Por isso no Brasil ela ficou conhecida como Treinadora.

Outros filmes notáveis: Oblivion, The November Man, A Centelha, Johnny English – O Recomeço, Momentum, The Water Diviner, Vampire Academy.

Quem são as atrizes de Oblivion?

O filme de 2013 dirigido por Joseph Kosinski tem Tom Cruise como protagonista, mas o núcleo feminino é forte. As atrizes Andrea Riseborough e Olga Kurylenko também estão no projeto.

• Olga Kurylenko como Julia Rusakova Harper – a esposa astronauta de Jack Harper, que é a chave do mistério do filme.
• Andrea Riseborough como Victoria “Vika” Olsen – parceira e operadora de Jack na Torre 49.
• Melissa Leo como Sally – a comandante da missão Tet.

Na época da divulgação, Tom Cruise não veio sozinho. Andrea Riseborough e Olga Kurylenko, que estão no elenco do longa ao lado dele, também participaram da première carioca.

Olga segue até hoje como uma das poucas atrizes ucranianas a transitar entre cinema europeu autoral, blockbusters de ação e o universo Marvel, mantendo sempre a marca de femme fatale com muita fisicalidade e drama.